ריכזנו עבורך קישורים לאתרים שעשויים לעניין אותך,

בנוסף תוכל להמשיך לחפש ישירות בגוגל:




    הורדת הריבית-הורדה בתשלומי המשכנתא

    עליה אגרסיבית של כ 70% בבקשות להלוואות

    זהירות - משכנתא גדולה מידי יכולה להיות אסון !

    משרד השיכון והאוצר בוחנים מתן מענק מקום וסבסוד תשתיות בפריפריה

    משכנתא מהי?

    הנגיד ומלחמתו במשכנתא

    בעקבות העלאת הריבית

    המפלגות החרדיות יוצאות למאבק :דורשות הטבות לרוכשי דירות בפריפריה

    משכנתא-יתרון או חסרון

    משכנתא - ירידה ברווחי הבנקים למשכנתאות

בנקים למשכנתאות מדווחים על הפסדים ברווחיהם במהלך הרבעון הרביעי של שנת 2008. כך עולה מדיווחיהם של הבנקים למשכנתאות ירושלים ובנק אדנים. כמו כן מדווח בנק לאומי למשכנתאות על ירידה של 28% ברווחיו במשך הרבעון הרביעי. כמו כן הצטמק רווחיו של בנק דיסקונט ב3 מיליון שקלים למרות הגדול שחל ביחס לרבעון האחרות אשתקד. בנק לאומי למשכנתאות הציג רווח נקי של 126 מיליוןן שקלים וזאת לאחר ירידה של 42% ברווחי הבנק לעומת אשתקד. כמו כן התשואה על ההון התכווצה ל6.1% לעומת 11.1% בשנת 2007.

    משכנתא - כדאיות מיחזור המשכנתא

בבואנו לקבל משכנתא מן הבנק, עלינו לזכור כי פרמטרים שונים של חיינו מחושבים על ידי הבנק לצורך הערכת כדאיות ההלוואה לבנק. בהתאם באים בחשבון נתונים כגון גובה שכר, תנאי חיסכון, הוצאות חודשיות וכן גם תוכניות כלכליות לעתיד שתרצו לממש. בהתאם לחישובים אלו, מומלץ גם לכם לבחור את מסלול המשכנתא המתאים לכם. פירושו של דבר כי בעת לקיחת המשכנתא, יש להתחשב בגובה בריבית, מצב הדולר, מצב שוק הנדל"ן, ויכולתנו הכלכליות לעמוד בהלוואה זו. בהתחשב בתנאים אלה, ניתן גם להגיע למחזור משכנתא, העולה כצורך לשנות סטטוס קיים של התחייבות כלכלית כדי לסיימה בפרק זמן קצר יותר, וזאת כדי לפנות כסף לצרכים כלכליים אחרים בעתיד. במידה ואיננו יכולים לעמוד בהתחייבות למשכנתא לטווח ארוך נעדיף לקצרה, ואילו אם אין באפשרותנו לעשות זאת, ניתן למחזר את המשכנתא להלוואה ארוכת טווח ובעלת החזרים נמוכים בריבית נמוכה. בכל אופן יש לזכור כי בבואנו למחזר משכנתא, יש להתחשב במצב השוק, הריביות בשוק, ובתוך זה יכולתנו הכלכליות לעמוד בהחזרים חודשיים של ההלוואה.

    ביטוח דירה

    משכנתא - מונחים

משכנתא מונחים
משכנתא צמודה למדד בריבית קבועה
זהו מסלול הלוואה בו הקרן צמודה למדד ובנוסף מוסיפים עליה ריבית קבועה וידועה מראש כמו 4%. במידה והמדד עולה, עולים אוטומטית גם תשלומי המשכנתא. זהו מסלול העלךול להיות מסוכן בתקופות של אינפלציה גבוהה. בנוסף יש לזכור את החיסרון הבא: כאשר רוצים לפרוע את המשכנתא בטרם עת, יש לשלם קנס המכונה עמלת היוון.
מסלול על בסיס ריבית הפריים
זהו מסלול המחושב במרווח מסוים מריבית הפריים. לדוגמא אם ריבית הפריים כיום עומדת על 2.5%,תעמוד המשכנתא בריבית של פריים מינוס 0.9% ותהא לכן ריבית שנתית של 1.8%.היתרון במסלול זה הוא היכולת לפרוע את מלוא ההלוואה בטרם עת ללא קנס. החיסרון במסלול זה הוא יכולת ריבית הפריים לעלות ולגרום לעליית ההחזרים החודשיים מתקופה לתקופה.
מסלול בריבית משתנה
זהו מסלול המחושב בריבית הנקבעת במרווח משיעור ריבית מסוים שהבנק קובע לעצמו מידי תקופה מסויימת כגון שנה ,שנתיים או חמש שנים.כל בנק מחשב את הריבית בהתאם לפרמטרים מסוימים כגון בבנק איגוד שבו הריבית מחושבת בהתאם לממוצע ריבית המקמי"ם לשנים הקרובות.בבנק הפועלים הריבית מחושבת אחת לארבע שנים על בסיס תשואה של אג"ח גליל המהווה 1.8%. החיסרון במסלול זה היא היכולת של ריבית כזו לנוע מתקופה לתקופה כלפי מעלה דבר המייקר את התשלומים החודשיים. כמו כן פירעון טרם עת של המשכנתא גורר אחריו קנס.
קנס פירעון מוקדם
קנס זה נגבה במסלול משכנתא צמודת מדד ועשוי להגיע לעשרות אלפי שקלים, בעת פירעון ההלוואה טרם עת.
עלות פתיחת תיק
זוהי עלות מיחזור משכנתא כדי לקבל הלוואה בריבית נמוכה יותר. העלות זולה יותר כאשר לוקחים משכנתא חדשה לכיסוי הקודמת באותו הבנק מאשר עלות הלוואה חיצונית מבנק אחר.
הערכת שמאי
הערכת שמאי מבוצעת לצורך מיחזור משכנתא בבנק אחר ועשויה להגיע למאות שקלים.

    משכנתא - הורדת ריבית הפריים

הורדת ריבית הפריים האחרונה אשר בוצעה על ידי נגיד בנק ישראל, עשויה להביא להזדמנות טובה לקבל משכנתא בריבית נמוכה למדי, אולם עם מספר חסרונות. היתרון בלקיחת משכנתא הצמודה לריבית הפריים הוא שמשכנתא זו אינה צמודה למדד המחירים, כך שתימנע מצב בו יתרת המשכנתא תעלה על סכום הקרן המקורי. יתרון נוסף הוא יכולת פירעון מוקדמת של המשכנתא ללא תשלום קנסות ובהתראה קצרת טווח של 10 ימים לבנק. החיסרון מנגד שלח משכנתא צמודת ריבית פריים הוא שבמקרה וריבית הפריים תעלה צפוי גם התשלום החודשי לעלות וזאת ללא עליה של הקרן שאינה צמודה. במקרה זה עשוי התשלום החודשי לעלות במאות שקלים. יש לזכור כי לריבית הפריים מורידים הבנקים מרווח התאמה אשר נותר קבוע לכל תקופת המשכנתא וזאת אף אם ריבית הפריים תעלה או תרד.

    משכנתא – טיפים ללקיחת משכנתא בתקופת משבר

במשך החודשיים האחרונים הוריד בנק ישראל את הריבית ב1.25% שמשמעותה ירידה מרמה של 4.25% לכדי 3% בלבד. זהו שעור הריבית הנמוך ביותר בישראל מעולם. בנק ישראל מהווה ספק הכסף הראשי בישראל. ריבית בנק ישראל היא הריבית שגובה בנק ישראל מהבנקים הלווים. ריבית הפריים הגבוהה מריבית הבנק ב1.5% מהווה ריבית "מחירון הריבית הקמעונאית". מחירון הכסף משתנה בהתאם למטרת ההלוואה וחוסנו הפיננסי של הלווה, כמו גם תקופת ההלוואה ועוד פרמטרים. הלוואות ללווים עסקיים יהיו בעלי ריבית פריים בתוספת 2%-3% , ואילו הלוואה לצורך רכישת נכס לאדם פרטי יכולה להגיע לפריים מינוס 0.8% ואף פחות מכך. קיימים מספר מסלולים להלוואת משכנתא כמו לדוגמא הלוואה צמודה בריבית קבועה או ריבית משתנה או צמודה למטבע חוץ ועוד. המצב הנוכחי הוא שלמרות הפחתת הריבית של בנק ישראל על הכסף שבנקים לווים ממנו, היה אם כן אפשר לצפות כי עלות ההלוואה תרד, אך בפועל העלות עולה. הדבר נעוץ בחישוב הבנק את עלות ההלוואה שהוא מעניק ללווה וכן עלויות תפעוליות שונות, בנוסף למצב הנוכחי אשר בו רואה הבנק סיכון למתן הלוואה ללווה

    משכנתא - הגנה בפני אינפלציה

על פי הערכת כלכלנים, צפויה עליה באינפלציה בחודשים בקרובים באופן ניכר. ניתן להיערך לעליה זו בכל הקשור להתחייבויות צמודות מדד כגון משכנתא והעוד. בהקשר זה מוטב כעת להקטין את ההתחייבויות העתידיות על ידי הקדמת תשלומים עתידיים במידת האפשר. אפשרות הגנה נוספת היא על ידי רכישת פקדונות חיסכון או אגרות חוב המותאמות לתאריכי ההתחייבויות. אפשרות נוספת היא רכישת אופציות בנקאיות המגנות בפני עליית האינפלציה. רכישות אלא עשויות להיות יקרות אך תבטחנה עם זאת שקט נפשי בהקשר לשינויים שתביא עימם האינפלציה.

    משכנתא – הצלה לשוק המשכנתאות האמריקני

הממשל האמריקני החליט להתערב במשבר חוב המשכנתאות הפוקד את כלכלת ארצות הברית לאחרונה. בשל קריסת חמישה בנקים בארה"ב וכן חובותיה העצומים של חברות המשכנתא פאניי מאי ופרדי מאק, החליט הממשל להזרים הון לחברות הללו אך לא במטרה להלאימן, אלא לסייע להן לצאת מן המשבר. חברות פאני מאי ופרדי מאק מהוות גורם פיננסי חשוב לשוק המשכנתאות האמריקני המוערך ב12 טריליון דולר. חלקן של שתי חברות אלו מסתכם ב5 טריליון דולר, וחלק ממימונן כטריליון דולר מגיע מאסיה. בעקבות המשבר ירד ערכן של מניות החברה ב40% ,ירידה המהווה מכה אנושה ליציבות החברות ולשוק המשכנתאות האמריקני.

    משכנתא - משכנתא בצרוף הלוואה

הבנק הבינלאומי החל להציע הלוואה המצורפת למשכנתא בסכום מקסימלי של 250 אלף ש"ח, בתנאי שסכום ההלוואה בצרוף המשכנתא לא יעלה על 70% מערך הנכס המשועבד לטובת המשכנתא. לדוגמא אם שווי הנכס עומד על מיליון שקל, והמשכנתא עליו עומדת על 600 אלף שקלים, הרי שניתן לקבל הלוואה נוספת בסכום של 100 אלף שקלים, המשלימים לכדי 70% מערך ההלוואה הכוללת על הנכס.

ההלוואה מוצעת ללקוחות קיימים או חדשים הלוקחים משכנתא בבנק הבינלאומי ואינה מחייבת חתימה נוספת על מסמכים או שעבודים נוספים. מסגרת האשראי תקפה לחמש שנים, וניתן לקבל את ההלוואה בסכום אחד או במנות של 50 אלף שקל למנה. הריבית על ההלוואה תנוע בין 1% ל4% על בסיס הפריים פלוס.

    משכנתא - נזקי הסאב פריים

הערכה אחרונה של ארגון שיתוף הפעולה ופיתוח כלכלי של המדינות המפותחות באשר למשבר הסאב פריים הוא שנזקיו ימשיכו ללוות את שוק המוצרים הפיננסיים של הבנקים לאורך זמן. מטרתם של הבנקים סיטיגרופ, בנק אוף אמריקה וjp מורגן צייס באמצעות הקרן שהקימו הוא לרכישת זמן נוסף עד לסיום המשבר בהצלחה. המנגנון הנדרש לשם מתן זמן נוסף נועד לשם התאמת מחירי המניות כדי למנוע תזוזות חדות מידי בשעריהן אשר עלולות להזיק לבנקים. בטווח הקרוב עתיד המשבר להתרחב ולפקוד מוצרים נוספים של הבנקים הנגזרים משוק המשכנתאות בסיכון גבוה כמו גם קרנות גידור וחברות ביטוח.

    משכנתא - בעקבות ירידת הריבית

בעקבות ירידת הריבית על המשכנתאות, הפכה הלוואת המשכנתא המוענקת לזכאים לא כדאית. הריבית המשולמת על ידי זכאי המשכנתא מטעם המדינה נותרה 4% ואילו בשוק המשכנתאות הריבית צנחה ל3% בלבד. הפער הנוצר אינו כדאי להמשך החזקת המשכנתא שהוענקה בעבר לזכאים בשל עלות המימון הגבוהה. בנוסף הריבית על משכנתא לזכאים צמודה ל80% מהמדד החודשי. מימוש הזכות בעבר לזוגות צעירים היה כדאי כאשר הריבית בשוק המשכנתאות עמדה על 6% ואילו ריבית הזכאים עמדה על 4%-4.5% בלבד. הריבית הממוצעת של המשכנתאות ממשיכה לרדת משנת 2005 והגיעה לכדי 4.79% בשנת 2006 ועד ל4.18% במרץ 2008. הריבית הקבועה של הבנקים למשכנתא לתקופה של 20 שנה, ירדה לאחרונה ב0.25% לרמה של 3.8%-3.9%. באמצעות לקיחת משכנתא בערבות המדינה, הרי שחלק מן המשכנתא מוענק על ידי הבנקים, כך שהבנק מרוויח את תשלום דמי העמלה הנגבים מן המדינה עבור המשכנתא וכן גובים בו זמנית 4% ריבית כמקובל על פי החוק.

    משכנתא - אתרים ראויים שמבקש המשכנתא ראוי להכיר

בהתאם לנוחיותכם, בחרנו להציג מספר אתרים חיוניים העשויים לעזור למבקש המשכנתא בייעוץ והדרכה לפני קבלת החלטה לגבי לקיחת משכנתא:

אתר מנהל מקרקעי ישראל

באתר זה תוכלו לקבל מידע על הנכס אותו אתם מבקשים לרכוש

www.mmi.gov.il

אתר משרד הבינוי והשיכון

אתר מומלץ לקבלת מידע על זכויותיכם על פי חוק לסיוע בקבלת משכנתא וכמו כן מידע עדכני על תעריפי אדריכלים, עלויות בינוי ושיפוץ, חוקים בדיור, תוצאות מכרזים ומחשבון משכנתא מפורט.

www.moch.gov.il

אתר משרד האוצר: המדריך לרוכש דירה בסוגיית מס רכישה

אתר מידע על מס הרכישה ואופן חישובו לפי גווני האוכלוסייה השונים

www.mof.gov.il

    משכנתא הפוכה

במקרים רבים מתקשים דיירים לנצל את נכסיהם הפרטיים לשם יצירת הון או מימון הלוואותיהם , למרות שברשותם נכסים המסוגלים להניב הכנסות ראויות.

לשם כך נועדה פנסיה הפוכה המיועדת למבוגרים המעונינים לייצר הכנסה מדירתם בעוד הם שוהים בה או לחלופין עוברים לבית אבות.

מהי משכנתא הפוכה?

משכנתא הפוכה היא קבלת הלוואה תמורת משכון הנכס בו האדם מתגורר, כל עוד הוא ממשיך להתגורר בנכס. ההלוואה יכולה להינתן באמצעות תשלום אחד או תשלום חודשי לאורך משך זמן התגוררות הדייר בדירה. את המשכנתא ההפוכה אין צורך להחזיר במשך תקופה זו.

מהו מועד החזרת המשכנתא?

מועד החזרת המשכנתא הוא מועד סיום ההתגוררות בדירה של הדייר מסיבות שונות כמו מעבר לדיור מוגן או בית אבות או בגין פטירה. ההפרש המתקבל ממכירת הנכס מקוזז מן ההלוואה הנותרת ומוחזר לבני המשפחה בעת מכירת הדירה.

מהם הבטחונות הדרושים?

בניגוד למשכנתא רגילה, הרי שבמשכנתא הפוכה אין צורך בערבים או בבדיקת מצבו הפיננסי של הלווה, כיוון שהדירה לבדה מספיקה לשם הענקת ההלוואה.

מהם הפרמטרים הרלוונטיים בחישוב משכנתא הפוכה?

הפרמטרים הנכללים לצורך חישוב גובה המשכנתא ם גיל הלווה וערך הדירה. ככל שגיל הלווה מבוגר יותר וערך הדירה גבוה יותר, כך יעלה גובה המשכנתא ההפוכה. גובה התשלומים מותאם על ידי עיתוי התשלומים וגובה הריבית המשפיעה אף היא על חישובם.

הבעלות בדירה:

בעת מישכון הדירה, הדירה אינה עוברת לידי המלווה, אלא מיועדת למגורים כל עוד הלווה מתגורר בה.חישוב החזר המשכנתא מחושב רק בעת מכירת הדירה על ידי הלווה. אולם, בשל סידור זה, על הלווה לדאוג לאחזקת הדירה במצב תקין כולל שיפוצים, תיקונים,ביטוח הדירה ותשלום מיסי העיריה.

    משכנתא - מדריך להחזרת דמי בולים

מדריך להחזרת דמי בולים שנגבו לפני 1.1.2005

במסגרת ביטול מס הבולים על לקיחת משכנתא בתוקף מ1.1.2005, ניתן למקבל המשכנתא לקבל החזר עבור מס הבולים ששילם בעת לקיחת משכנתא לפני מועד זה. במסגרת פסק דין מיום 6.02.2006, קבע בית המשפט כי ניתן לקבל חזרה את הוצאות מס הבולים הנקבע עבור ריבית ההלוואה שנלקחה לפני מועד 1.1.2005, ובכם דחה את ערעור המדינה בעקבות פסק דין קודם.

כיצד ניתן לדעת מהו סכום הביול ששולם?
בטופס הסכמי המשכנתא מצורף טופס " תשלום הוצאות לבנק" הכולל חישוב של מס הבולים המיועד לתשלום עבור קרן ההלוואה והריבית הצמודה לה. סכום הביול מחושב כ1 ₪ על כל 250 ₪ מתוך סכום קרן ההלוואה והריבית הצמודה לה.

מהו אם כך סכום ההחזר המגיע בגין ביטול מס הבולים?
סכום ההחזר יחושב כסכום הריבית ששילמנו עבור ההלוואה בגין המשכנתא, ולכן יחושב כסכום הריבית שהצטברה לחלק ל250 שהוא החלק היחסי בחלוקה זו.

כיצד מקבלים את ההחזר הצפוי?
ניתן לקבל את ההחזר באמצעות פניה אל רשות המיסים בפניה פורמלית אל "המינהל" בצרוף נימוקים לבקשה והמסמך שבויל על ידי הבנק. יש למלא טופס "מסמך שבויל ביתר" לצורך הגשת הבקשה.

מה ניתן לעשות במידה והבקשה תידחה?
ניתן לפנות אל בית המשפט בתביעה נגד רשויות המס,בתביעת השבה. קביעת בית המשפט עשויה לחייב את רשות המיסים לשלם לכם את מס הביול שנגבה.

האם תחלו התיישנות על תביעות להשבת מס הביול?
בניגוד לחוקים אחרים, במקרה זה חלה התיישנות על תביעות להחזר מס הבולים והתאריך נקבע לשנתיים מתום מועד גביית מס הבולים, היינו 1.1.2005. אולם יתכן ובגין פסיקת בית המשפט המאוחרת בגין תביעה זו, יתכן ותקופת ההתיישנות תוארך לשלוש שנים בהתאם.

    כיצד ניתן להפיק את המיטב מהריבית על המשכנתא?

לרובינו בעלי המשכנתאות, הריבית הצמודה להלוואה מלווה את כל חיינו עד לפירעון ההלוואה. לעיתים ההחזר הנוצר ברבות השנים בעקבות הריבית, גוזל את מרבית ההוצאות החודשיות של משק הבית.

במאמר זה נציג בפניכם שיטות להפיכת הריבית על המשכנתא מנטל מכביד, לנכס מכניס ורווחי העשוי להגדיל את הכנסתכם. ביישום עצות אלו לא נדרשת עצת מומחה וניתן ליישם את השיטות באופן עצמאי.

היישום הראשון המתבקש של הוצאות הדירה והריבית על המשכנתא יכול להתבצע בעקבות חוק מס השבח. כידוע מוכר דירה מחויב בתשלום מס שבח, אך הוא זכאי לפטור ממס השבח, בתנאי שלא מכר דירה נוספת בתוך 4 שנים ממועד מכירת הדירה האחרונה - אזי יהיה זכאי לפטור מזכה ממס זה.

בעקבות פסק דין שנפסק בבית המשפט במשפט מס שבח מקרקעין נגד, קבע בית המשפט כי בעקבות מכירת נכס שהוצאותיו הרבות גרמו להפסד רווח בשל הוצאות שיפוץ, הוצאות ריבית, עלות רכישה, הוצאות ליועצים ועוד - זכאי בעל הנכס להשתמש בפטור ממס שבח הנתון בידו ולהעבירו לצורך ניכוי ההפסד כתוצאה ממכירה, או לזיכוי במכירה אחרת של נכס הזכאי לפטור של מס שבח.

    משכנתא - הצעות חוק חדשות על הפרק

בשורה חדשה לבעלי זכאות להלוואת משכנתא מטעם משרד הבינוי והשיכון:
שתי הצעות חוק בדבר הכרה בריבית על משכנתאות של משרד השיכון לצרכי מס הכנסה, עברו בוועדת השרים לחקיקה. הממשלה תבטיח את תמיכתה בהצעות חוק אלו, במידה ושר האוצר לא יערער עליהן, כפי שמאפשרות לו סמכויותיו.
ההכרה בריבית האמורה, נועדה לרוכשי דירת יחיד למגורים של משרד השיכון, ובתנאי שסכום ההלוואה לא יעלה על 700 אלף ₪, המהווים עד ל 80% מסכום הדירה כולה.
עוד אושר בחקיקה זו, כי סך הריבית המוכרת לצרכי מס לא תעלה על 10,000 ₪ לשנה.
בנוסף, יחולו הצעות החוק גם על לווים שהכנסתם החודשית היא מתחת לסף ההכנסה והם יקבלו מענק שיאושר על ידי שר האוצר ושר הבינוי והשיכון, ובתנאי שמענק זה לא יפחת מ 30% מסך הריבית. אישור זה הוא נלווה להצעת חוק מס הכנסה שלילי האמור לעבור בהקדם את אישור הכנסת. סכום המענק יועבר ללווה ישירות דרך הבנק או חברת הביטוח המלווה.

    המדריך ללקיחת משכנתא – חלק א

רכישת דירה היא קרוב לוודאי העסקה הגדולה ביותר שאדם ממוצע מבצע במהלך חייו. במדריך שלהלן נסביר לכם את הדרוש הסבר בטרם תחתמו על ההלוואה הגדולה – משכנתא.

מהי משכנתא?
משכנתא היא הלוואה לשם רכישת דירה או נכס, שתקופת הפירעון שלה יכולה להימשך עד 30 שנים. הלוואת משכנתא ניתנת כנגד שיעבוד הנכס שמסתיים עם תום פירעון ההלוואה במלואה.
הלוואת משכנתא היא צעד כלכלי נבון לאלו הרוצים דירה או נכס משלהם, ובמקום לשלם דמי שכירות חודשיים, משלמים משכנתא והדירה היא בבעלותם המלאה.

היכן ניתן לקבל הלוואת משכנתא?
משכנתא ניתנת על ידי גוף כלכלי-פיננסי כדוגמת בנקים, וכיום ישנן גם חברות ביטוח שהחלו לפעול בתחום הלוואת משכנתא ומעניקות לעיתים תנאים שונים משל הבנקים.
הבנקים המעניקים הלוואת משכנתא: בנק הפועלים; בנק לאומי למשכנתאות; בנק טפחות; בנק כרמל; בנק דיסקונט למשכנתאות; הבנק הבינ"ל למשכנתאות; בנק עצמאות; בנק ירושלים ובנק אדנים.
לבנקים אלו מצטרפים גם שני בנקים מסחריים המעניקים הלוואת משכנתא – בנק מרכנתיל ובנק איגוד.
כפי שנאמר, בשנים האחרונות החלו גם מספר חברות ביטוח לפעול בתחום המשכנתא אך חשוב לבדוק האם לא מדובר בהלוואה משלימה, שהיא בנוסף להלוואת משכנתא הנלקחת מהבנק.

    ריבית הפריים – שאלות ותשובות*
    צעדי נגיד הבנק נותנים תוצאותיהם
    צעדי בנק ישראל בתחום המשכנתאות

צעדי בנק ישראל שננקטו לאחרונה בתחום הריבית למשכנתאות,נועדו להגן על האינטרס הציבורי,בכך שיש להגביל את היקף המשכנתאות המוענקות לציבור הנחשף לסיכון רב בעליה בתשלומי המשכנתא לאחר עליית הריבית.ההנחיות החדשות שהכניס בנק ישראל לתוקף חלות מ5 במאי 2011.כל עסקה שתחתם מעבר לתאריך זה תחול עליה הנחיות הבנק.לקוחות הבנק שנטלו משכנתא בעבר ומעוניינים כעת למחזר את המשכנתא ,זכאים לעבור ממסלול בריבית משתנה לריבית קבועה בהתאם לנהלים החדשים וניתנת להם הזכות להקטין את חלק ההלוואה בריבית משתנה גם אם לא עד 33.3%.
    חכי"ם נגד ראש הממשלה בסוגיית הבניה המואצת
    החזר חודשי למשכנתא יעלה ב25%
    משבר הדיור עבר לכנסת
    עבודת סטודנטים בתחום משכנתא
    הסרת שיער
    משכנתא - מונחים

משכנתא בריבית קבועה – זהו מסלול משכנתא בו הקרן והריבית צמודים למדד הריבית הנקבעת בעת לקיחת המשכנתא ואינה משתנה.
משכנתא בריבית משתנה –זהו מסלול משכנתא בו הקרן צמודה למדד ואילו הריבית משתנה כל פעם מחדש בעיתוי הנקבע בעת לקיחת המשכנתא. הריבית המשתנה נקבעת כמדד המהווה מרווח בין נתון קבוע כמו ריבית בנק ישראל בשוק הפיננסי.משכנתא זו כדאית כאשר ישנו צפי להורדת הריבית בעתיד.
משכנתא צמודת פריים – זוהי משכנתא הצמודה לריבית הפריים הנהוגה על ידי הבנקים בניכוי אחוז מסוים כמרווח. מסלול זה הוא שקלי ואינו צמוד למדד. כדאיות מסלול זה היא בעת של ריביות נמוכות בהן הלווה אינו מעוניין במשכנתא הצמודה למדד.
    משכנתא – ירידה בהיקף ביטוחי המשכנתא

בעקבות המשבר העולמי הכרוך בהלוואות למשכנתא שלא נפרעו בארה"ב, נותן המשבר גם את אותותיו בארץ. מחברת ביטוחי משכנתא מובילה בארץ נמסר כי למרות המשבר ניכרת עליה ברבעון השלישי של השנה בביטוחי משכנתא, אך הצפי הוא לירידה בסוף הרבעון הרביעי בכ 40%. החברה מתמחה במתן ביטוחי משכנתא בהיקף של 95% מעלות הדירה ולכן מידת הבדיקה של יכולת הפירעון של הלווה היא גבוהה מאוד. הבנקים העובדים יחדיו עם חברות הביטוח מעוניינים בביטוחי משכנתא במימון גבוה של עלות הנכס. הסיבה נעוצה בכך שמידת הסיכון של ביטוח משכנתא במימון 70% מן הדירה הוא נמוך יותר מאשר הסיכון במימון עלות גבוהה של דירה עד 95%. לכן הבנק מעדיף ביטוחי משכנתא במימון גבוה כאשר הדבר מסכן פחות את היכולת לבנק לממש את מלוא פירעון המשכנתא. מימון גבוה מהווה נתח שוק של 15% מסך המשכנתאות בארץ. הנזקקים למימון גבוה הם זוגות צעירים בעלי הון של 30% מערך הדירה ומבקשים להשלימה.
    משכנתא - דיור חלופי לחייבי משכנתא

ועדת חוקה חוק ומשפט דנה לאחרונה בהצעת חוק שתחייב את הבנקים להציע דיור חלופי ללווה משכנתא אשר הבנק נאלץ לפנותו מביתו בשל אי יכולת להחזיר את ההלוואה. הצעת חוק זו באה בעקבות המצב הנוכחי בו מפונים מבתיהם אלפי משפחות לאחר שלא יכלו להשלים את החזר ההלוואה והן נותרות ללא קורת גג. הבנקים ניסו בעבר להימלט מאחריותן למציאת דיור חלופי ללווה משכנתא שלא החזיר את ההלוואה, בכך שחייבו את הלווה לחתום בעת לקיחת המשכנתא, על סעיף בו הוא מוותר על הדיור החלופי. לטענת ועדת חוקה חוק ומשפט הסדר זה אינו חוקי משום שזהו ניצול חולשת הזולת. הבנקים בתגובה מתנגדים לשינוי גורף בזכויות הלווה לדיור חלופי בטענה שהצעת חוק זו תגרום לעליית הריבית על המשכנתאות. הדיון בועדת חוקה חוק ומשפט ייסוב גם על מידת הכלת החוק רטרואקטיבית על לווי משכנתא שבעבר לא פרעו את ההלוואה במלואה ונותרו חסרי קורת גג.
    משכנתא - ביטוח חיים

כולנו מצופים לרכוש ביטוח חיים כחלק מהלוואת המשכנתא המוענקת על ידי הבנקים. אולם המצב לא היה ברור עד לשנות ה90. בדיאבד הבנקים בעבר דרשו כסעיף נלווה ללקיחת משכנתא, גם עריכת ביטוח חיים כאמצעי להגן על כסםפי הבנק במקרה של מות הלווה בטרם עת וכאמצעי בדוק להבטיח לבנק את החזר ההלוואה במלואה. אולם מראשית שנות התשעים, בעקבות השינויים שחלו בעקבות פסיקת המפקח על הבנקים, עלתה הסוגיה האם הבנק מחוייב בכל מצב ליידע את הלווה על חובת רכישת ביטוח חיים. לאחר דיון ממושך בבתי משפט לשלום ברחבי הארץ, הגיעו השופטים לפסיקה, כי אין מחובתו של הבנק ליידע את הלווה על עריכת ביטוח חיים, במידה ואין הבנק מתנה את מתן הלוואת המשכנתא ברכישת ביטוח זה. בשל הפרדת חובת הביטוח מהבנקים לטובת חברות הביטוח, יעוץ נוסף מיותר עשוי להפוך את הבנק מכוח פיננסי ליועץ בעניינים פריפריאליים למשכנתא ותו לא
    בנק לאומי מסייע ללוקחי משכנתאות בשדרות
    משכנתא - מפוני הדיור

מרבית לווי המשכנתא אינם מודעים לסעיף 38 א אשר עליו הם מוותרים בחתימתם על נוסח הלוואת המשכנתא בבנק. סעיף 38 א לחוק הוצאה לפועל מחייב את הבנק למצוא דיור חילופי לדייר, במקרה ויפונה מביתו לאחר פיגורים בתשלומי המשכנתא. כאמור, מרבית הלווים אינם מתמצאים במאות דפי הנוסח לפני החתימה על המשכנתא ונותרים ללא עזרה במידה ומתעורר הצורך לפנותם מבתיהם. על פי נתוני משרד השיכון כאלפיים משפחות מפונות מבתיהם בשנה, ומרביתם עוברות להתגורר אצל קרובי משפחה, או לחלופין מוצאים פתרונות דחק כמו לינה ברחוב על גבי ספסלים או בגינות ציבוריות. קימות מספר משפחות אשר פנו לעזרה לבתי המשפט כדי לחייב את הבנקים בסדור דיור חלופי להן, בטענה כי לא ידעו על ויתור על סעיף 38א בעת חתימה על המשכנתא. במקרים מסוימים נעתר בית המשפט וחייב את הבנקים לאור המצב למצוא דיור חלופי לדיירים לאחר הפינוי מביתם.

לאחרונה מתנהל דיון בועדת חוקה חוק ומשפט כדי לפתור באמצעות חוק בעיה זו. מטרת החוק היא להסדיר את מציאת דיור חלופי למפונה לאחר פינויו מביתו. אולם נוצרה בעיה בניסוח החוק כאשר מימון הדיור החלופי נופל על גביו של החייב, ולכן נוצרה בעיה כיוון שהבנק אינו מניח לחייב גם לאחר פינויו, ולכן אין באפשרותו של החייב לממן בנוסף דיור חלופי בשעה שלא פתר את בעיית הדיור הראשוני שלו מול הבנק. הפלת נטל מימון הדיור החלופי יאלץ את הלווה ללוות שוב בריבית גבוהה יותר העשויה להגיע ל13% בגין ריבית פיגורים. על פי הצעת שינוי בנוסח מתכוונת הועדה להטיל על הבנק את עלות מציאת דיור חלופי ולמנוע בעתיד את הויתור על סעיף 38א , הקובע כי הלווה מוותר על דיור חלופי. הבנקים מתכוונים להיאבק בהצעת החוק הנידונה באיום להעלות ללווים מסוכנים את הריביות שם משלמים על המשכנתא ובכך לנטרל את הסיכון לבנק. המהלך ירתיע מלווים מסוכנים מלקחת הלוואה מהבנק במידה ואינם יכולים מלכתחילה לעמוד בה. הועדה לבסוף סיכמה עמדת ביניים בה האחריות על מציאת דיור חלופי לחייב לא תהא בידי הלווה ולא בידי הבנק. בוועדה מודעים לכך כי נוצר הצורך לאזן בין זכויות הלווים לבין זכויות הבנק, כך שהפלת נטל מימון הדיור על הבנק תפחית מרווחיהם של הבנקים בשל העלות הנוספת.
    מסלולי משכנתא פופולריים

כיום הבנקים מאפשרים שילוב של לקיחת משכנתא צמודת מדד בעלת ריבית קבועה, שילוב שהפך לפופולרי ביותר בשנים האחרונות. היכולת להצמיד את המשכנתא למדד ושילוב עם ריבית קבועה, מאפשרת ביטחון ושקט נפשי. במידה והריבית קבועה וידועה מראש והכנסת הלווה צמודה למדד הרי שתשלומי המשכנתא יישארו קבועים פחות או יותר. שילוב של ריבית 5% ואינפלציה ש4ל 3%, הרי שהריבית הקובעת היא של 8% . החיסרון במערכת זו הוא בעת ירידת הריבית, כך שבמקרה של ריבית קבועה עליה מתבססת המשכנתא לא יוכלו הלווים ליהנות מירידתה. גורם נוסף הוא עמלת הפירעון המוקדם למקרה של פירעון המשכנתא טרם זמנה ואשר עמלה זו תעלה כל עוד הריבית המוצעת נמוכה מאשר הריבית המקורית הקבועה עליה התבססה המשכנתא המקורית. מסלול נוסף הוא משכנתא בריבית משתנה, בו ללווה המשכנתא שמורה הזכות לקבוע את מועד עדכון הריבית. משכנתא זו מוענקת בריבית נמוכה מאשר הריבית הקובעת במשק ולכן ניתן ליהנות ממנה כל עוד מחשבים נכונה את מועדי קביעת הריבית. לאחרונה חלק מהלווים נקלעו לקשיים עקב הערכה לא נכונה של קביעת המועד בעת עליית ריבית גבוהה ולכן נפגעו ממהלך זה. היתרון במשכנתא זו הוא הפטור מעמלה בעת פירעון מוקדם של המשכנתא בטרם עת. משכנתא נוספת היא צמודת מטבע זר דולר או אירו כאשר הריבית הנלווית היא ריבית לייבור המחושבת על ידי הממוצע בריביות בין חמשת הבנקים הגדולים בלונדון. לריבית זו מתווסף מרווח בין 1.75% -2.5% . החיסרון הוא בעת אי צפי לעליית שער הדולר או האירו בעולם וכמובן בישראל, בהנחה שהאינפלציה בישראל גם גבוהה יותר מאשר באותן מדינות. היתרון במסלול זה נועד לתושבים זרים בעלי הכנסה בדולרים אשר אינם נפגעים מתנודתיות אפשרית בשערו. מסלול נוסף של משכנתא הוא צמודת ריבית הפריים אשר בנק ישראל מפרסם כריבית הקובעת הבסיסית אשר נקבעת על ידי הבנקים ומהווה בסיס לקביעת הריבית על פיקדונות וחסכונות שאינם צמודים למדד מחירי הצרכן או לשער חליפין. היתרון בהצמדה זו הוא שערו הנמוך של ריבת הפריים הנהוגה במשק בשנים האחרונות. החיסרון יכול לנבוע מעלייה פתאומית של ריבית הפריים, כך שתיווצר אי וודאות בנוגע לתשלומים.
    משכנתא בעקבות המשבר

בעקבות משבר הסאב פריים שנגרם בארה"ב ונזקיו הגיעו עד הארץ, חלה עליה של 25% בדחיית הבקשות לקבלת משכנתא בחודשים האחרונים. לאור הסיכונים המפורשים הנובעים הערכת סיכון ההלוואה ללווה, מתקשים פקידי הבנק לאשר חלק נכבד מן הבקשות לאור הסיכון בקושי להחזירן.

החשש התגבר גם כתוצאה ממהלכים בשינוי חוק המשכנתאות המגביל עתה יותר מבעבר את יכולתם של הבנקים לגבות את חוב המשכנתא מלווים וערבים שחתמו עליה. בעבר נהגו הבנקים כאמור לאשר כ80% מן הבקשות וכעת המספר ירד ל73% . כמו כן בעקבות פסיקת דין אחרונה בסוגיה זו, מחויבים הבנקים לבדוק בדיקה מקפידה את כושר ההחזר של הלווה לפני אישור הלוואת משכנתא. לכן על הבנק מוטלת האחריות לבדוק את מצבו הפיננסי של הלווה לבדוק את מידת ההחזר שבו מסוגל לעמוד הלווה בהחזרת תשלומי המשכנתא, ואת מידת הסיכון בהלוואה זו.
    דרכי ההתמודדות עם הסיכונים שבלקיחת משכנתא – חלק א

לקיחת משכנתא עשויה להיות לרבים מאיתנו, ההשקעה גדולה ביותר במהלך חיינו. מטרת המאמר, היא להבהיר את מידת הסיכונים הנלווים ללקיחת משכנתא, ולאפשר את הפחתתם כדי להגיע לבחירה נכונה של משכנתא המתאימה לכם. מרבית המשכנתאות בבנקים ניתנים לתקופות ממושכות, דבר המכביד לעיתים על מוסר תשלומים גבוה ועל עליית רמת אי הוודאות בתשלומי ההחזר החודשי.

קיימים כיום מסלולי החזר שונים המונהגים על ידי הבנקים. במאמר זה נעסוק בפאן כלכלי מימוני של החזר המשכנתא במסלולי הסילוקין הנפוצים בבנק הנחלקים לשלושה מסלולים שונים.

לוח סילוקין שפיצר- שיטת החזר זו נחשבת לנפוצה ביותר וכוללת החזר חודשי קבוע המורכב מתשלום משתנה על הקרן והריבית במשך הזמן. טעות נפוצה לחשוב כי בתחילת תקופת ההלוואה, משולמים בעיקר הוצאות הריבית.
    התועלת מריבית משכנתא

הוצאות מוכרות של שכיר העובד מביתו
שכיר העובד מביתו זכאי לניכוי הוצאות מוכרות בגין הוצאות משכנתא הכוללות ריבית בעבור ניצול חלק מן הדירה לצורך עסקי. את ההוצאה ניתן לקבל באמצעות הוצאת דו"ח החזר שניתן לקבל במשרדי מס הכנסה ללא פתיחת תיק.
לדוגמא, אם ברשותו של שכיר דירה בת 3 חדרים, והוא משתמש בחדר אחד לעבודה מן הבית והוצאות המשכנתא בשנה היו 15,000 ₪, הוא זכאי להחזר של שליש מהעלויות ששילם, כלומר 5,000 ₪. בפועל, זכאי השכיר לנכות סכום של 80% מהוצאה זו שתסתכם ב4,000 ₪ (בהתאם לסעיף 17 לחוק מס הכנסה).

לסיכום, רבים מן השכירים העובדים מבתיהם אינם ערים לזכויותיהם בגין קבלת החזר עבור הוצאות מוכרות, בשל הפיכת מקום מגורים למקום עבודה, ובכך "מעשירים" את קופת המדינה ללא צורך.
    המדריך ללקיחת משכנתא - חלק ב

אילו סוגי הלוואות משכנתא קיימים בשוק?
הבנקים משווקים בימינו סוגים שונים של משכנתא, הנבדלים ביניהם בסוג ההצמדה (למדד, לדולר או לפי ריבית הפריים), סוג ההלוואה (ריבית קבועה או משתנה) ובמסלולי הפירעון.
בחירת מסלול משכנתא אמורה להתאים לאופי ההכנסה של הלווה. תושבי חוץ לדוגמא, אשר משכורתם צמודה למדד או לדולר, יעדיפו לקחת הלוואת משכנתא בהתאם. הבנקים מציעים גם מסלולי פירעון מגוונים המותאמים לכושר ההחזר של הלווה. בהתאם לזאת ניתן למצוא מסלולי פירעון המציעים דחיית תשלומי הקרן, תשלום מופחת של הקרן בראשית תקופת ההלוואה והגדלת התשלומים בהמשך.
לזוגות צעירים המתכוונים לקחת הלוואת משכנתא ושהכנסתם עשויה לגדול בעתיד, מומלץ לקחת משכנתא המוחזרת בסכומים קטנים יחסית בתחילת התקופה ובמרוצת השנים ההחזרים הולכים וגדלים, בהתאם לגובה הכנסותיהם של בני הזוג הלווים. סדר גודל ההחזר מהווה שאלה חשובה בטרם ההתחייבות להלוואת משכנתא. חישוב ההחזר החודשי המקובל הוא שליש מסך הכנסות הנטו של המשפחה.

מהם ההבדלים בין הלוואת משכנתא שמעניק משרד השיכון לבין הלוואת משכנתא מהבנק?
כפי שנכתב במדריך ללקיחת משכנתא חלק א, הלוואת משכנתא יכולה להינתן מכספי המדינה לזכאי משרד הבינוי והשיכון על פי חוק, בזמן שתפקידם של הבנקים בהסדר זה הוא כגוף המקשר בין הלווה לבין המדינה והבנקים מצידם, גובים עמלה עבור שירות זה.
הלוואות משכנתא המוענקות מכספי הבנק עצמו, נקראות גם "הלוואות חופשיות" וסכום זה עשוי להגיע עד לגובה של 80% משוויו של הנכס המדובר. גובה הלוואת משכנתא ללווה יכול לנוע מ60% משווי הנכס ללווה בעל תלושי משכורת נמוכים, ועד ל80% מימון לשווי הנכס לבעלי תלושי משכורת גבוהים. כאמור, גובה הלוואת משכנתא נע בהתאם ליכולת ההחזר הכספית של הלווה.